Vermieter darf Eigenleistungen nach Drittunternehmerangebot abrechnen!

Der Vermieter kann mit eigenen Arbeitskräften erbrachte Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Nettokosten eines Drittunternehmens abrechnen.

BGH, Urteil vom 14.11.2012 - VIII ZR 41/12
vorhergehend:
LG Köln, 29.12.2011 - 1 S 44/11
AG Köln, 09.02.2011 - 223 C 333/10

BetrKV § 1 Abs. 1 Satz 2; BGB § 556

Problem/Sachverhalt

Vermieter und Mieter streiten über die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2008 (Nachforderung 175,38 Euro). Der Mieter hat nur 100 Euro gezahlt.

Umstritten sind die Positionen "Gartenpflege" und "Hausmeister"; es sind in der Abrechnung nicht die durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Nettokosten eines Drittunternehmens gemäß dessen Leistungsverzeichnis über die anfallenden Hausmeister- und Gartenarbeiten.

Entscheidung

Der Vermieterin steht die geltend gemachte Betriebskostennachforderung zu. Sie durfte die von ihr durch eigenes Personal erbrachten Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten gemäß § 1 Abs.1 Satz 2 BetrKV nach den fiktiven Kosten (ohne Umsatzsteuer) abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten (ein Unternehmen) entstanden wären. Diese gesetzliche Regelung dient der Vereinfachung der Abrechnung für den Vermieter. Sie steht nicht nur dem privaten Vermieter zur Verfügung, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt; vielmehr können auch institutionelle Eigentümer, die diese Leistungen durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbstständige Einheiten erbringen, nach den Kosten abrechnen, die bei Beauftragung eines Dritten (Unternehmen) entstanden wären.

Durch diese Abrechnung nach fiktiven Kosten eines Fremdunternehmers können Streitigkeiten der Mietparteien darüber vermieden werden, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind. Die fiktiven Kosten wurden schlüssig dargetan, indem ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten (unter anderem Größe der Rasenfläche, Mähturnus) sowie das hierzu vom Drittunternehmen abgegebene Angebot vorgelegt und vorgetragen wurde, es habe sich um das günstigste von mehreren erhaltenen Angeboten gehandelt. Mit den fiktiven Kosten eines Dritten, die der Vermieter nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV für die mit eigenen Kräften erbrachten umlagefähigen Leistungen ansetzen darf, sind nicht beliebige, von einem Drittunternehmer nur gefälligkeitshalber bescheinigte Kosten gemeint, sondern "realistische" Kosten.

Praxishinweis

Der BGH bestätigt die bisher wohl vorherrschende Rechtsprechung (vgl. LG Hamburg, ZMR 1995, 32: Der Vermieter kann Betriebskosten auch dann mit dem Betrag ansetzen, der für gleichwertige Leistungen eines Dritten angesetzt werden könnte, wenn er keine natürliche Person ist und wenn er mit der Durchführung von Gartenpflege und Hausreinigung rechtlich verselbstständigte Regiebetriebe beauftragt). Zum Teil wird - zu Unrecht - verlangt, dass im Mietvertrag auf diese Möglichkeit der Abrechnung von Eigenleistungen durch Verweisung auf § 1 BetrKV hingewiesen worden sein muss (AG Kiel, WuM 1990, 228: Im preisfreien Wohnraummietverhältnis ist die Umlage von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters für Hauswartstätigkeiten als Betriebskosten ausgeschlossen, sofern nicht eine ausdrückliche Vereinbarung vorliegt). Schmid (Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl. Rz. 1049) argumentiert zutreffend, dass Eigenleistungen zwar keine Betriebskosten sind, aber die Betriebskostenverordnung gerade eine Gleichstellung mit solchen insoweit regelt.