Muss auch der Vorkaufsberechtigte Maklercourtage zahlen ?
Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts wird zwischen dem
Vorkaufsberechtigten und dem Verpflichteten (Verkäufer) ein selbstständiger Kaufvertrag neu begründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten
(Erstkäufer) abgeschlossen worden ist.
Danach muss der Vorkaufsberechtigte nicht nur den Kaufpreis zahlen,
sondern hat auch diejenigen Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem Kaufvertrag oblegen hätten. Dies gilt allerdings nicht für solche Leistungen, die wesensgemäß nicht
zum Kaufvertrag gehören und sich darin als Fremdkörper
darstellen. Bestimmungen im Kaufvertrag über die Verteilung der Maklerkosten gehören
nicht dazu.
LG Köln, Urteil vom 10.01.2012 - 21 S 15/11
vorhergehend:
AG Köln, 04.07.2011 - 139 C 583/10
BGB § 652 Abs. 1
Problem/Sachverhalt
Der Verkäufer verkauft an den Käufer eine Eigentumswohnung, in dem zugehörigen notariellen Kaufvertrag wird eine Maklerklausel aufgenommen, nach deren Wortlaut der Käufer auch die Maklerprovision gegenüber dem Makler schulden sollte.
Der Beklagte übte das ihm zustehende Vorkaufsrecht aus, wodurch ein
neuer selbstständiger Kaufvertrag begründet wurde. Während der Kaufvertragsverhandlungen trat der klagende Makler als Vertreter des Verkäufers auf, unterlag jedoch strikten Beschränkungen
im Innenverhältnis zum Verkäufer, die einen Vertragsschluss aufgrund eigener Willensbildung des Maklers ausgeschlossen haben. Nach Ausübung des Vorkaufsrechts stellte der Makler dem
Vorkaufsberechtigten die Maklerprovision
in Rechnung.
Die Klage blieb vor dem Amtsgericht ohne Erfolg, auf die Berufung des Maklers wurde der Vorkaufsberechtigte durch das Landgericht antragsgemäß verurteilt.
Entscheidung
Der Makler hat Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision. Der Beklagte
als Vorkaufsberechtigter ist durch die Maklerklausel im ursprünglichen Kaufvertrag zur Zahlung der Provision verpflichtet. Durch die
Ausübung des Vorkaufsrechts ist ein selbstständiger Kaufvertrag neu begründet worden zu den gleichen Bedingungen, wie er
zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer abgeschlossen worden ist. Der Vorkaufsberechtigte hat damit alle Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem
Kaufvertrag oblegen hätten. Nur solche Bestimmungen, die wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag gehören und sich als Fremdkörper darstellen, werden nicht
erfasst. Maklerkosten, die sich im üblichen Rahmen halten, können nicht als Fremdkörper im Kaufvertrag angesehen werden.
In diesem Zusammenhang kommt es auch nicht entscheidend darauf an, ob
der Käufer im Kaufvertrag eine ursprünglich nur vom Verkäufer dem Makler versprochene Provision übernimmt oder ob in der Kaufvertragsurkunde bezüglich der Käuferprovision nur eine vom
Käufer schon vorher gegenüber dem Makler eingegangene Verpflichtung aufgegriffen und
durch eine besondere, auch den Vorkaufsberechtigten bindende Gestaltung bekräftigt worden ist.
Eine Provisionszahlungs-verpflichtung scheitert auch nicht an einer
Verflechtung. Zwar ist der Makler vom Verkäufer bevollmächtigt worden, Kaufverträge zu schließen. Im Innenverhältnis zum Verkäufer hat der Makler Beschränkungen unterlegen, die einen
Vertragsschluss aufgrund einer
eigenen Willensbildung des Maklers ausgeschlossen haben.
Praxishinweis
Die Entscheidung des Landgerichts berücksichtigt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Im Regelfall ist die dem Käufer auferlegte Maklerprovision
eine typische kaufvertragliche Verpflichtung. Würde die Rechtsprechung anders entscheiden, ginge der Makler zumeist leer aus. Gegenüber dem Erstkäufer fehlt der Erfolg für einen
Provisionsanspruch, gegenüber dem Vorkaufsberechtigten der
Maklervertrag. Diese Lücke schließt die Rechtsprechung.