Muss auch der Vorkaufsberechtigte Maklercourtage zahlen ?

Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts wird zwischen dem
Vorkaufsberechtigten und dem Verpflichteten (Verkäufer) ein selbstständiger Kaufvertrag neu begründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem  Verpflichteten und dem Dritten (Erstkäufer) abgeschlossen worden ist.

Danach muss  der Vorkaufsberechtigte nicht nur den Kaufpreis zahlen, sondern hat auch  diejenigen Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem Kaufvertrag  oblegen hätten. Dies gilt allerdings nicht für solche Leistungen, die  wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag gehören und sich darin als Fremdkörper
darstellen. Bestimmungen im Kaufvertrag über die Verteilung der Maklerkosten gehören
nicht dazu.

LG Köln, Urteil vom 10.01.2012 - 21 S 15/11
 vorhergehend:
 AG Köln, 04.07.2011 - 139 C 583/10

BGB § 652 Abs. 1

Der Verkäufer verkauft an den  Käufer eine Eigentumswohnung, in dem zugehörigen notariellen Kaufvertrag wird  eine Maklerklausel aufgenommen, nach deren Wortlaut der Käufer auch die  Maklerprovision gegenüber dem Makler schulden sollte.

Der Beklagte übte das ihm  zustehende Vorkaufsrecht aus, wodurch ein neuer selbstständiger Kaufvertrag  begründet wurde. Während der Kaufvertragsverhandlungen trat der klagende Makler  als Vertreter des Verkäufers auf, unterlag jedoch strikten Beschränkungen im  Innenverhältnis zum Verkäufer, die einen Vertragsschluss aufgrund eigener  Willensbildung des Maklers ausgeschlossen haben. Nach Ausübung des  Vorkaufsrechts stellte der Makler dem Vorkaufsberechtigten die Maklerprovision
in Rechnung.

Die Klage blieb vor dem Amtsgericht ohne Erfolg, auf die Berufung des Maklers wurde der Vorkaufsberechtigte durch das Landgericht antragsgemäß  verurteilt.

Der Makler hat Anspruch auf  Zahlung der Maklerprovision. Der Beklagte als Vorkaufsberechtigter ist  durch die Maklerklausel im ursprünglichen Kaufvertrag zur Zahlung der  Provision verpflichtet. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ein selbstständiger  Kaufvertrag neu begründet worden zu den gleichen Bedingungen, wie er
zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer abgeschlossen worden ist. Der  Vorkaufsberechtigte hat damit alle Leistungen zu erbringen, die dem  Erstkäufer nach dem Kaufvertrag oblegen hätten. Nur solche Bestimmungen, die  wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag gehören und sich als Fremdkörper  darstellen, werden nicht erfasst. Maklerkosten, die sich im üblichen Rahmen  halten, können nicht als Fremdkörper im Kaufvertrag angesehen werden.

In diesem Zusammenhang  kommt es auch nicht entscheidend darauf an, ob der Käufer im Kaufvertrag eine  ursprünglich nur vom Verkäufer dem Makler versprochene Provision übernimmt oder  ob in der Kaufvertragsurkunde bezüglich der Käuferprovision nur eine vom Käufer  schon vorher gegenüber dem Makler eingegangene Verpflichtung aufgegriffen und
durch eine besondere, auch den Vorkaufsberechtigten bindende Gestaltung  bekräftigt worden ist.

Eine Provisionszahlungs-verpflichtung scheitert auch  nicht an einer Verflechtung. Zwar ist der Makler vom Verkäufer bevollmächtigt  worden, Kaufverträge zu schließen. Im Innenverhältnis zum Verkäufer hat der  Makler Beschränkungen unterlegen, die einen Vertragsschluss aufgrund einer
eigenen Willensbildung des Maklers ausgeschlossen haben.

Die  Entscheidung des Landgerichts berücksichtigt die Rechtsprechung des  Bundesgerichtshofs.

Im Regelfall ist die dem Käufer auferlegte Maklerprovision
eine typische kaufvertragliche Verpflichtung. Würde die Rechtsprechung anders  entscheiden, ginge der Makler zumeist leer aus. Gegenüber dem Erstkäufer fehlt  der Erfolg für einen Provisionsanspruch, gegenüber dem Vorkaufsberechtigten der
Maklervertrag. Diese Lücke schließt die Rechtsprechung.