Neues Maklerrecht ab 23.12.2020

Ab dem 23.12.2020 tritt das neue Maklerrecht in Kraft

In dem „Gesetz über die Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnraum und Einfamilienhäusern“, welches nunmehr kurzfristig zur Anwendung kommt, regelt der Gesetzgeber nicht nur die Verteilung der Maklerprovision neu, sondern fügt auch eine Formvorschrift ein, die grundsätzlich für alle Maklerverträge gilt und für die Durchsetzung der Maklercourtage eine entscheidende Rolle spielen wird. 

NEUE FORMVORSCHRIFT

In Zukunft bedürfen Maklerverträge, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, der Textform (§ 126 b BGB). Textform kann ein normales Schreiben, aber auch ein Fax, E-Mail oder gar eine SMS sein. Mündliche Maklerverträge oder gar konkludent geschlossene Maklerverträge sind in Zukunft nicht mehr wirksam. 

Ab dem 23.12.2020 kann ein Makler für ein neu abzuschließendes Vermittlungsgeschäft ohne schriftliche Vereinbarung wegen Verstoßes gegen eine Formvorschrift keine Courtage für die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder Eigentumswohnung durchsetzen. Der Gesetzgeber erhofft sich hierdurch eine größere Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

NEUE VERTEILUNG DER MAKLERPROVISION

Das Gesetz führt zudem eine neue Regelung für die Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf von Einfamilienhäusern (auch solche mit Einliegerwohnungen) und Eigentumswohnungen ein. 
Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien sind von den Regelungen nicht erfasst.

Ab dem 23.12.2020 ist es nicht mehr möglich, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzubürden,wenn der Verkäufer den Makler beauftragt oder die Beauftragung von beiden Seiten stattgefunden hat. Der Gesetzgeber will mit dieser Regelung private Käufer von Wohnimmobilien im Hinblick auf Kaufnebenkosten entlasten. 

Bisher ist es in vielen Regionen Deutschlands üblich, dass die Maklerprovision vollständig vom Käufer zu tragen ist, selbst wenn der ursprüngliche Auftrag für die Vermakelung vom Verkäufer der Immobilie erteilt worden war. 

HALBTEILUNGSPRINZIP

Das neue Gesetz führt nunmehr das Halbteilungsprinzip ein, wonach der Makler durch den Abschluss von zwei Maklerverträgen seine Provision von beiden Parteien jeweils zur Hälfte fordern kann. Vereinbarungen mit dem Ziel die Kosten der Maklerprovision mit der anderen Partei zu teilen, sind nur dann wirksam, wenn der Anteil maximal 50 % der insgesamt zu zahlenden Maklercourtage beträgt. Außerdem muss der Auftraggeber des Maklers seinen Anteil an der Courtage zunächst zahlen, bevor er von der anderen Vertragspartei einen Anteil verlangen kann. 

Hat aber nur ein Vertragspartner eines Kaufvertrags einen Maklervertrag abgeschlossen, so kann die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn nur verpflichtet werden, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe Courtage zahlt.

Erlässt der Makler dem Beauftragenden die Courtage, so gilt dies auch zugunsten der anderen Partei. Hiervon erfasst sind insbesondere die Fälle, in denen der Verkäufer dem Makler eine Vermakelung seines Objekts gestattet, ohne hierfür einen Maklervertrag abzuschließen. Dies hat zur Folge, dass in diesen Fällen auch der Erwerber keine Courtage zu zahlen braucht. 

Grundsätzlich möglich ist weiterhin die Variante, dass ausschließlich der Verkäufer die Provision des Maklers allein übernimmt, wenn dies ausdrücklich gewünscht und schriftlich vereinbart wird.

GELTUNG NUR FÜR VERBRAUCHER AUF ERWERBERSEITE

Diese Regelungen gelten allerdings nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt und es sich um den Verkauf von Einfamilienhäusern oder Wohnungen handelt. 

Wird als Erwerber ein gewerblicher Immobilieninvestor tätigt, kann die Verteilung der Maklerkosten weiterhin frei vereinbart werden. Die Unternehmereigenschaft ist für den Makler dagegen unerheblich, die neuen Regelungen gelten auch für den Gelegenheitsmakler. 

Immobilienmakler sind gehalten, sich die neuen Regelungen genau anzuschauen und ab sofort ausschließlich schriftliche Maklerverträge abzuschließen und insbesondere in Ihren Alleinaufträgen aufzunehmen, dass auch die Verkäufer einen Anteil an der Courtage übernehmen.

Neue Regelungen im Einzelnen

Im Weiteren finden Sie den Wortlaut der neuen Paragrafen mit Maklerrecht, mit denen der Gesetzgeber das Bürgerliche Gesetzbuch ergänzt hat.

§ 656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

Haben Sie Fragen zu den Auswirkungen der Gesetzesänderung? Sprechen Sie uns gerne an !